10/11/2025
Mua đất nền thời đỉnh giá, nhiều nhà đầu tư khó 'về bờ'
Chị Nguyễn Thị Nga mua lô đất nền gần 6 tỷ đồng tại Lâm Đồng từ 2021, đến nay giá giảm về 4,9 tỷ đồng nhưng vẫn chưa thể thoát hàng vì thanh khoản quá thấp.
Thời điểm đó, làn sóng nhà đầu tư đổ về Lâm Đồng mua đất khiến chị Nga tin rằng đây là "cơ hội vàng". Tuy nhiên, gần bốn năm trôi qua, thị trường không như kỳ vọng, giá lô đất giảm nhưng người mua không xuất hiện, khiến chị chỉ biết đứng nhìn vốn nằm yên một cách bất lực.
Tình trạng tương tự xảy ra với chị Kim Thoa, nhà đầu tư ngụ tại phường Bảy Hiền, TP HCM. Đầu năm 2022, theo cơn sốt đất của người quen, chị Thoa mua một lô đất nền 250 m2 ở Bù Gia Mập, Bình Phước cũ với giá 900 triệu đồng.
Cuối năm đó, khi thị trường trầm lắng, chị liên hệ môi giới cũ nhờ thoát hàng nhưng chỉ nhận được lời hứa rồi bặt vô âm tín. Từ đó đến nay, đất vẫn nằm im, sàn giao dịch rút đi, môi giới bán đất cho chị hiện cũng đã bỏ nghề, trong khi người dân địa phương không mặn mà mua lại.
Năm ngoái, chị xuống xem đất và được biết không chỉ mình chị mà nhiều nhà đầu tư khác ở xa cũng mắc kẹt tại khu vực này. "Người dân địa phương nói tôi mua đắt, giá đất khu vực giờ chỉ còn vài ba trăm triệu, bán lỗ thì vẫn cao nên chẳng ai mặn mà", chị Thoa cho hay.
Chị Hồ Thị Kim Xuân (phường Cát Lái, TP HCM) cũng đang loay hoay tìm đầu ra cho nền đất 100 m2 ở Đức Hòa (Long An cũ). Chị mua lô đất này năm 2020 giá 1,5 tỷ đồng. Hai năm trước, có người trả 1,3 tỷ đồng, chị không bán lỗ. Hiện các lô đất cùng khu vực chỉ có giá dao động 1,3-1,5 tỷ đồng, thanh khoản gần như đứng im.
Chị Xuân cho biết môi giới tư vấn cho chị mua đất ngay giai đoạn đỉnh giá, nếu muốn bán nhanh thì chấp nhận giá 1,3 tỷ đồng, để thoát được hàng với giá mua vào thì phải chờ lâu. "Mọi người bảo giá đất đang tăng nhưng tôi bán huề vốn còn không thoát hàng nổi", chị Xuân nói.
Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư từng ôm đất nền ở các tỉnh xa chỉ vì tin vào thông tin quy hoạch hay theo "sóng", dẫn đến chôn vốn nhiều năm. Anh Quỳnh, môi giới đất nền lâu năm tại Tây Ninh, nói trong giai đoạn sốt nóng, giá đất có thể tăng từng tuần, các sàn tự phát mọc lên như nấm, bán đất kèm hứa hẹn "miệng" khiến nhà đầu tư dễ bị hấp dẫn nhất thời, mất cảnh giác.
Nhiều dự án đất nền tách thửa chỉ vài chục lô, mở bán xong, cả chủ đầu tư và nhóm môi giới đều rút đi. Khi nhà đầu tư mua lại muốn ký gửi bán, gặp trở ngại do lạ thị trường, không quen biết ai để nhờ cậy, thành ra rao bán mãi nhưng không có người mua.
Theo báo cáo Bộ Xây dựng, quý III cả nước ghi nhận 104.567 giao dịch đất nền thành công, giảm 15% so với quý trước. Riêng TP HCM, thanh khoản tiếp tục giảm do các chính sách siết hoạt động đầu cơ, hạn chế tách thửa và kiểm soát chuyển nhượng lô nhỏ. Giá đất nền trong 9 tháng đầu năm có xu hướng đi ngang.
Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy giao dịch đất nền phục hồi chậm, tỷ lệ tiêu thụ xét trên nguồn cung chỉ đạt 5-10%. Theo DKRA Consulting, quý III, khu vực phía Nam có 7.170 sản phẩm đất nền sơ cấp chào bán, chỉ 390 nền được tiêu thụ, đạt tỷ lệ 5%. Khảo sát của Batdongsan cũng cho thấy sau giai đoạn tăng giá mạnh nhờ thông tin sáp nhập, giá đất nhiều địa phương đứng im, giao dịch chậm.
Bàn về yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư dễ sa chân với phân khúc đất nền, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên nhận định, nhiều nhà đầu tư mới (F0) có vốn mỏng, thiếu kinh nghiệm và kỳ vọng lợi nhuận quá cao nên dễ sa lầy với đất nền. Trong đó, họ có bốn sai lầm phổ biến là: tâm lý FOMO, mua theo tin đồn, mua đất không có nhu cầu sử dụng cuối cùng, và mua đất khu vực quá hẻo lánh.
Theo ông Kiên, nhà đầu tư hiện nay ưu tiên những sản phẩm có thanh khoản cao, rủi ro thấp và tiềm năng tăng giá ổn định, thay vì lướt sóng đất nền nhỏ lẻ. Các dự án trung và dài hạn, đặc biệt là những đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích sống - làm việc - giải trí, đang thu hút dòng tiền nhờ giá trị thực, cộng đồng dân cư ổn định và hệ sinh thái đồng bộ. "Dòng tiền tập trung vào dự án lớn khiến phân khúc đất nền nhỏ lẻ trở nên kém hấp dẫn, thanh khoản sụt giảm", ông Kiên phân tích.
Đánh giá về thị trường, chuyên gia bất động sản Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc Công ty bất động sản Thành Đạt, cho rằng phân khúc đất nền vẫn đang trong tiến trình hồi phục chậm. Khó khăn lớn nhất là lấy lại niềm tin và tăng tính thanh khoản. "Các dấu hiệu sốt nóng đất nền trước đây chỉ mang tính cục bộ, phần lớn thị trường thanh khoản vẫn dậm chân", ông Thanh nhận xét.
Đồng quan điểm, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam Đinh Minh Tuấn, nhận xét giao dịch đất nền phía Nam gần như đi ngang suốt 4 năm qua. Dù không còn cắt lỗ sâu, mặt bằng giá vẫn chưa về mức trước năm 2022, khiến nhà đầu tư "đu đỉnh" khó hoàn vốn.
Trong bối cảnh nhiều ngân hàng thận trọng với các khoản vay mang tính đầu cơ, ông Tuấn dự báo phân khúc đất nền - vốn phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính - sẽ khó phục hồi thanh khoản sớm nếu lãi suất chưa giảm mạnh và hạ tầng không có đột phá mạnh mẽ. Ông khuyên nhà đầu tư giữ sự bình tĩnh, xác minh thông tin quy hoạch chính thức, chọn khu vực quen thuộc, có hạ tầng và dân cư hiện hữu để tránh rủi ro.
Các chuyên gia nhận định đây là quá trình sàng lọc tất yếu của thị trường. Dòng tiền chuyển từ việc tích trữ sang chọn lọc, tìm đến các sản phẩm có giá trị thực, thay vì chạy theo sốt ảo. Thị trường đất nền nhiều khả năng sẽ giữ giá ổn định, chờ đợi các chính sách mới về tín dụng và đất đai để có động lực tăng trưởng tiếp.
