05/09/2026
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐANG TỰ ĐẨY KHÁCH HÀNG VỀ PHÍA NƠXH
⁉️ Chứng khoán Quốc gia (NSI) vừa đưa ra một nhận định về sự gia tăng nhanh của nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) có thể tạo áp lực cạnh tranh ngày càng lớn lên nhà ở thương mại, đặc biệt là phân khúc trung cấp.
🔻 Nhưng nếu chỉ nhìn đây là câu chuyện NƠXH “lấy khách” của nhà thương mại thì chưa đủ. Vấn đề nằm ở chỗ thị trường nhà ở thương mại đang ngày càng thiếu một phân khúc dành cho số đông.
🔻 Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý II/2026, giá căn hộ chung cư bình quân trên thị trường thứ cấp đã lên khoảng 123 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 108 triệu đồng/m2 tại TP.HCM. Đây không còn là mặt bằng giá dễ tiếp cận đối với phần lớn người mua ở thực. Ngay cả giá căn hộ sơ cấp bình quân cả nước trong 6 tháng đầu năm cũng khoảng 76,5 triệu đồng/m2.
🔻 Nhiều chủ đầu tư đang lựa chọn phát triển các dự án cao cấp, hạng sang với mức giá có thể cao gấp 4 đến 6 lần một sản phẩm NƠXH. Chiến lược này có thể giúp tối ưu giá trị quỹ đất và biên lợi nhuận, nhưng đồng thời cũng tạo ra một khoảng trống rất lớn giữa khả năng tài chính của người dân và mặt bằng giá sản phẩm thương mại.
✅ Trong khi đó, NƠXH đang đi theo hướng hoàn toàn ngược lại. Trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành 96 dự án NƠXH với 27.636 căn hộ; lũy kế có 866 dự án đang triển khai, quy mô hơn 757.000 căn. Quy mô nguồn cung sẽ còn tiếp tục tăng mạnh khi Hà Nội và TP.HCM đẩy nhanh các chương trình phát triển NƠXH trong những năm tới.
✅ Nhóm khách hàng đủ điều kiện tiếp cận chính sách không còn đơn thuần là những người có thu nhập rất thấp. Ngưỡng thu nhập được điều chỉnh theo hướng mở rộng, trong đó người độc thân có thể thuộc diện xem xét khi thu nhập không vượt quá 25 triệu đồng/tháng; tại một số địa phương như Hải Phòng và TP.HCM, mức áp dụng còn cao hơn.
✅ Đặc biệt, NƠXH hiện nay cũng không còn đồng nghĩa với những dự án đơn giản, ít tiện ích. Nguồn cung mới ngày càng chú trọng quy hoạch, cảnh quan, trường học, thương mại, không gian sinh hoạt cộng đồng và chất lượng xây dựng. Khi chất lượng sống được cải thiện, khoảng cách giữa NƠXH và một bộ phận nhà ở thương mại trung cấp ngày càng thu hẹp.
👉 Trong bối cảnh đó, nhận định của NSI có lẽ cần được nhìn theo chiều ngược lại: không phải NƠXH đang gây sức ép lên nhà ở thương mại trung cấp, mà chính sự thiếu hụt nhà thương mại vừa túi tiền đang mở rộng dư địa cho NƠXH.
📈 Khi lãi suất cho vay mua bất động sản ưu đãi tại nhiều ngân hàng đã tiến sát 10%/năm, khi lãi suất thả nổi có thời điểm lên 15 -16%. Khi chi phí vốn tăng, người mua càng có xu hướng ưu tiên sản phẩm có tổng giá trị thấp và khả năng trả nợ phù hợp hơn.
‼️ Vì vậy, áp lực lớn nhất đối với các dự án thương mại trung cấp trong thời gian tới có thể không đến từ việc NƠXH tăng nguồn cung, mà đến từ việc chính phân khúc này đã bị thị trường bỏ quên quá lâu.
👉 Khi nhà thương mại ngày càng đắt, NƠXH ngày càng nhiều và chất lượng ngày càng tốt, người mua ở thực sẽ có thêm lý do để lựa chọn NƠXH.
👉 Đó không phải sự dịch chuyển bất thường của nhu cầu. Đó là phản ứng rất tự nhiên của thị trường trước khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả.
---------------------
Meey CRM - Nền tảng quản trị chuyên biệt cho ngành Bất động sản.
🌐 Website: https://meeycrm.com/
💬 Zalo OA: https://zalo.me/meeycrm
