26/01/2016
Τι είναι το τοπογραφικό σχέδιο και ποια η χρήση του;
Η σύνταξη των Τοπογραφικών σχεδίων δεν είναι εύκολη δουλειά, για τον μηχανικό, τόσο στο πεδίο όσο και στο γραφείο μετέπειτα. Κάθε μηχανικός που ασχολείται με την σύνταξη Τοπογραφικών σχεδίων θα πρέπει να γνωρίζει όλες τις ισχύουσες νομοθεσίες έτσι ώστε να συντάσσει το σχέδιο με το καλύτερο δυνατό τρόπο χωρίς να υπάρχουν προβλήματα κατά την προσκόμισή του σε κάποια υπηρεσία όπως π.χ. Δασαρχείο, Πολεοδομία κλπ. Tα τοπογραφικά σχέδια πλέον είναι εξαρτημένα σύμφωνα με τον Νέο Νόμο (Ν.4178/13) που καθορίζει υποχρέωσης εξαρτημένων τοπογραφικών.
Συγκεκριμένα, από 08.08.2013 απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης βάση του Ν.4178/13 (άρθρο 5, παράγραφος 2 & άρθρο 22, παράγραφος 3 του ν.1577/1985). Ακόμα, σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συντάσσεται μετά τις 08.08.2013 και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού.
Για δικαιοπραξίες.
α) Η βεβαίωση του μηχανικού συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές και τα οριζόμενα στο ν.651/1977(Α΄ 207), εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ ’87) και συνοδευόμενο από τη μεθοδολογία εξάρτησης και τις συντεταγμένες των τριγωνομετρικών σημείων του κρατικού συστήματος συντεταγμένων, που χρησιμοποιήθηκαν για την εξάρτηση. Σε περίπτωση που το οικόπεδο προέρχεται από πράξη εφαρμογής και διαθέτει συντεταγμένες σε σύστημα αναφοράς διαφορετικό από το ΕΓΣΑ ’87, θα πρέπει να αναφέρονται και οι συντεταγμένες σύμφωνα με αυτό.
Κατ΄ εξαίρεση δεν απαιτείται το ως ανωτέρω τοπογραφικό διάγραμμα στις εξής περιπτώσεις:
α) Για ακίνητα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού για τα οποία μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια.
Σε κάθε περίπτωση, για ακίνητα εντός σχεδίου όπου έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής.
Για ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης μη άρτια και μη οικοδομήσιμα σύμφωνα με το εμβαδόν του τίτλου.
Για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή εφόσον η αντικειμενική αξία αυτών δεν υπερβαίνει τα 15.000 € εξαιρουμένων αυτών που βρίσκονται εντός καθορισμένης ΖΟΕ.
Για άδεια δόμησης, απαιτείται πάντα εξαρτημένο τοπογραφικό και όσα ορίζει ο Ν.4030/11 και τα υποδείγματα τοπογραφικών του ΥΠΕΚΑ.
Αναφορικά η παράγραφος 15 του άρθρου 49 του Ν.4030/11, προβλέπει το τοπογραφικό διάγραμμα να είναι εξαρτημένο από το Σύστημα Κρατικών Συντεταγμένων (ΕΓΣΑ ’87). Η σύνταξη του τοπογραφικού σε ΕΓΣΑ ’87 είναι υποχρεωτικό και αποτελεί προϋπόθεση για τη χορήγηση της βεβαίωσης του μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Αυτό έγινε προς διασφάλιση του ακριβή προσδιορισμού του ακινήτου, στο οποίο αναφέρεται η μεταβίβαση, ώστε να μην καταστρατηγούνται οι διατάξεις, που απαγορεύουν τη μεταβίβαση ακινήτου με αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση. Βεβαίως και είναι ένας ακόμη πονοκέφαλος που ήρθε να προστεθεί σε όσους επείγονται να αγοράσουν ή να πουλήσουν γη. Συγκεκριμένα, μετά τα προαναφερθέντα, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται κατά την αγοραπωλησία να ζητούν και μια βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν στο γεωτεμάχιο ή το αγροτεμάχιο ή την οριζόντια ιδιοκτησία, αυθαίρετες κατασκευές ή υπερβάσεις όπως του συντελεστή δόμησης ή άλλες σχετικές.
Καλούνται λοιπόν οι μηχανικοί, για τα διαμερίσματα, τις αποθήκες ή άλλες ιδιοκτησίες, να ζητούν τοπογραφικό εξαρτημένο σε ΕΓΣΑ ’87, κάτι που συνήθως συμβαίνει στα εκτός σχεδίου πόλεως για καλύτερο εντοπισμό του ακινήτου ενώ σύμφωνα και με το υπ’ αριθ. 55219/9-12-2011 έγγραφο του Υ.Π.Ε.Κ.Α η υποχρέωση σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος εξαρτημένου από το σύστημα κρατικών συντεταγμένων (ΕΓΣΑ’87) «δεν αφορά τις περιπτώσεις των εντός σχεδίου ακινήτων, για τα οποία έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, για τον ακριβή προσδιορισμό των οποίων αρκεί το απόσπασμα του ρυμοτομικού σχεδίου.» Δυστυχώς η πλειοψηφία των ιδιοκτησιών δεν διαθέτει
εξαρτημένα τοπογραφικά ειδικά οι παλιότερες κατασκευές, 20ετίας και πριν. Στη περίπτωση αυτή θα πρέπει ο μηχανικός να αναλάβει να συντάξει εκ νέου τοπογραφικό του ακινήτου. Παρότι σχετικά καινούριο το άρθρο, πιστεύεται ότι είναι σε θέση να φέρει σε πέρας την αποστολή του, παρόλο που συνεχώς οι μηχανικοί βρίσκονται μπροστά σε διάφορες υπερβάσεις. Για να μπει, λοιπόν, μια τάξη απαιτείται χρόνος, ο οποίος με τη σειρά του έχει παγώσει την κίνηση και στα συμβολαιογραφικά γραφεία αλλά και στο κομμάτι της αγοραπωλησίας γης. Η οικονομική κρίση κάνει τους πιο πολλούς ιδιοκτήτες να μην έχουν τα απαραίτητα χρήματα που χρειάζονται για την έκδοση μιας βεβαίωσης, ειδικά σε οριζόντια ιδιοκτησία που δεν έχει εξαρτημένο τοπογραφικό.
Τέλος, σύμφωνα με τον Ν.4030/11 κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου που επιθυμεί να ανεγείρει εκ νέου κτίσμα, ανεξαρτήτως χρήσης και εμβαδού, καταφεύγει στην έκδοση οικοδομικής άδειας ή έκδοση άδειας μικρής κλίμακας για εργασίες επί νομίμου υφιστάμενου κτιρίου όπως π.χ. εξωτερικός ελαιοχρωματισμός με χρήση ικριωμάτων ή εργασίες επισκευής επί αυθαίρετης κατασκευής η οποία έχει ήδη τακτοποιηθεί σύμφωνα με τον Ν. 4178/13, από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, θα πρέπει να προσκομίσει εξαρτημένο τοπογραφικό του γεωτεμαχίου και το οποίο πρέπει να είναι σύμφωνα με το υπόδειγμα των τοπογραφικών του υπουργείου.
