07/08/2026
Une publication fait beaucoup réagir ces derniers jours : taxer à 100 % le gain en capital sur les propriétés détenues par des investisseurs immobiliers.
Les débats tournent souvent autour de la même question : les investisseurs immobiliers sont-ils les méchants ou les héros de la crise du logement?
À mon avis, cette discussion passe à côté de l'enjeu principal. Personne ne parle de l'éléphant dans la pièce.
C'est plus facile de pointer du doigt les propriétaires et les investisseurs immobiliers que de se demander pourquoi le Québec manque de logements.
La crise actuelle est le résultat de plusieurs facteurs qui se sont accumulés au fil des années :
• Une croissance de la population plus rapide que la construction de nouveaux logements.
• Des délais interminables pour obtenir les permis et faire avancer les projets.
• Une explosion des coûts de construction, du financement, des matériaux, des taxes et des exigences réglementaires.
• Un rythme de construction de logements sociaux et abordables qui ne répond pas aux besoins.
• Une réglementation de plus en plus complexe qui ralentit les projets.
On peut aussi parler du TAL.
Le TAL a un rôle important : protéger les droits des locataires. Personne ne remet cela en question. Mais une politique publique avec des bonnes intentions peut créer des effets secondaires.
Aujourd'hui, un propriétaire peut devoir absorber :
• plusieurs mois de loyers impayés avant qu'un dossier soit réglé;
• des délais importants avant d'obtenir une audience et une décision;
• des frais juridiques;
• des logements laissés dans un mauvais état dont les coûts de réparation sont difficiles à récupérer;
• des pertes lorsqu'un locataire est insolvable ou quitte sans payer.
Évidemment, la très grande majorité des locataires sont respectueux et paient leur loyer.
Le problème, c'est que lorsqu'un investisseur analyse un projet, il doit tenir compte des risques. Plus le risque est élevé, plus il doit prévoir une marge de sécurité.
Le cadre actuel peut notamment :
• décourager certains investisseurs;
• réduire les incitatifs à rénover lorsque les coûts sont difficiles à récupérer;
• diminuer la rentabilité des immeubles plus anciens, ce qui peut ralentir leur entretien;
• compliquer le financement de nouveaux projets locatifs;
• contribuer à un marché où l'offre de logements augmente moins vite que la demande.
Et maintenant, on propose de taxer 100% du gain en capital des investisseurs immobiliers.
La question est simple : si on augmente constamment les coûts, les risques, les délais et la fiscalité de ceux qui construisent, rénovent et investissent, qui va créer les milliers de logements dont le Québec a besoin?
Oui, il existe de mauvais propriétaires. Ils doivent être sanctionnés. Comme il existe aussi de mauvais locataires qui ne respectent pas leurs obligations.
Mais faire des investisseurs la seule cause de la crise du logement ne construira pas un seul logement de plus.
La solution passe par des actions concrètes sur plusieurs axes :
1. Accélérer et faciliter la création de logements
Davantage de construction, des permis délivrés plus rapidement, une réglementation plus efficace, un meilleur équilibre entre les droits des locataires et ceux des propriétaires, ainsi qu'une fiscalité qui encourage l'investissement plutôt que de le décourager.
2. Améliorer la gouvernance publique
Une meilleure gestion des ressources publiques, des politiques fondées sur les résultats plutôt que sur des considérations électorales, et des décisions qui servent réellement l'intérêt à long terme de la société.
3. Exercer notre responsabilité
Chaque élection est l'occasion d'évaluer les idées, les résultats et la compétence des personnes qui souhaitent administrer notre province. Les meilleures décisions pour le Québec ne sont pas toujours celles qui semblent les plus populaires à court terme.
Une chose est certaine : on ne réglera pas une crise d'offre en s'attaquant à ceux qui contribuent à créer l'offre, ni en dressant une partie de la population contre une autre.
